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Terreni agricoli in vendita a Todi

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Un terreno agricolo a Todi può essere un uliveto da curare nel fine settimana, un seminativo da dare in affitto a chi coltiva o il pezzo che manca a un'azienda agricola. Le imposte cambiano molto a seconda di chi compra, e su quasi ogni terreno contano due cose: il certificato di destinazione urbanistica e la prelazione di affittuari e confinanti.

Il territorio va dalla pianura del Tevere alle colline sopra i 600 metri, e la stessa superficie vale cifre molto diverse se è seminativo irriguo, uliveto in collina o bosco. Todi è nella zona dell'olio extravergine DOP Umbria «Colli Martani», dove il Moraiolo deve pesare almeno il 20% nella miscela, e per i valori agricoli medi sta nella regione agraria «Colline di Todi».

Qui sotto trovi i terreni agricoli in vendita nel comune di Todi, con o senza fabbricati; più giù i valori di riferimento, i documenti da chiedere e le regole per chi coltiva.

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Valori agricoli medi: un riferimento, non un prezzo

I VAM li stabilisce ogni anno la Commissione provinciale espropri, per regione agraria e tipo di coltura. Per le «Colline di Todi» l'annualità 2025 indica, per ettaro: oliveti 17.500-22.000 €, seminativi di collina 11.000-13.000 €, seminativi irrigui 24.000 €, vigneti DOC o IGT 20.000-30.000 €, bosco ceduo e misto 3.000 €. Sono nati per gli espropri e dal 2011 non servono più nemmeno a calcolarne l'indennità; usali per gli ordini di grandezza, perché il prezzo dipende da accesso, acqua, esposizione e da cosa c'è sul terreno.

Il certificato di destinazione urbanistica

Per vendere un terreno serve il CDU allegato all'atto: senza, la compravendita è nulla. Lo rilascia il Comune entro 30 giorni dalla domanda e vale un anno, se nel frattempo gli strumenti urbanistici non cambiano. Non serve per le aree di pertinenza di un edificio censito al catasto urbano, se sono più piccole di 5.000 m². Il CDU dice anche se il terreno è davvero agricolo, e la cosa conta: sui terreni che il piano regolatore destina all'edificazione la prelazione agraria non si applica.

Imposte ridotte per chi coltiva

Coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola pagano l'imposta di registro e quella ipotecaria in misura fissa e la catastale all'1%, con onorari notarili ridotti alla metà. Lo stesso vale per chi ha meno di 40 anni e si impegna a iscriversi alla previdenza agricola entro 24 mesi. Il beneficio decade se entro 5 anni si vende il terreno o si smette di coltivarlo direttamente.

Prelazione agraria

Se il terreno è affittato a un coltivatore diretto, la prelazione può spettare all'affittuario, se coltiva il fondo da almeno due anni e ha gli altri requisiti di legge; se non ci sono affittuari, ai confinanti coltivatori diretti o IAP. Il venditore deve notificare il preliminare con prezzo e condizioni e il titolare ha 30 giorni per esercitarla. Se la notifica manca, può riscattare il terreno entro un anno dalla trascrizione della vendita.

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