Comprare un casale a Todi e in Umbria: 10 controlli da fare prima dell'acquisto

Un casale in Umbria può essere una casa, una seconda residenza o il progetto di una vita.

Pietra, terreno, ulivi, silenzio e panorama sono spesso ciò che fa innamorare di una proprietà.

Ma acquistare un casale è diverso dall'acquistare un normale appartamento.

Dietro un edificio rurale possono esserci ampliamenti realizzati in epoche diverse, terreni con più particelle catastali, annessi, pozzi, strade di accesso condivise, impianti autonomi e fabbricati che hanno attraversato decenni - quando non secoli - di trasformazioni.

Per questo la visita è soltanto l'inizio.

Vediamo quali sono i principali aspetti da approfondire prima di arrivare all'acquisto.

1. Verificare la situazione urbanistica dell'immobile

È uno dei controlli più importanti.

La configurazione reale del fabbricato deve essere confrontata con i titoli edilizi e con la documentazione disponibile presso gli uffici competenti.

Nel corso degli anni un casale può essere stato ampliato, frazionato, ristrutturato oppure possono essere stati realizzati portici, tettoie, piscine e altri manufatti.

Prima dell'acquisto è quindi consigliabile far esaminare la documentazione da un tecnico.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che nella compravendita immobiliare devono essere effettuate verifiche relative alla situazione giuridica dell'immobile e alle eventuali discipline particolari alle quali esso è sottoposto.

2. Controllare la corrispondenza catastale

Urbanistica e catasto non sono la stessa cosa.

La planimetria catastale deve essere confrontata con lo stato effettivo dell'immobile e devono essere verificati identificativi, consistenza e intestazioni.

La presenza di una planimetria catastale non dimostra automaticamente la regolarità urbanistica del fabbricato: sono verifiche distinte e vanno affrontate entrambe.

Per questo, soprattutto nel caso di immobili rurali articolati, è utile che tecnico, agenzia e notaio possano lavorare sulla stessa documentazione.

3. Capire esattamente che cosa si sta acquistando

Quando si visita un casale circondato da ettari di verde è facile avere la sensazione che tutto ciò che si vede faccia parte della proprietà.

Non sempre è così.

Terreni e fabbricati possono essere suddivisi in numerose particelle.

Occorre quindi verificare:

• superficie effettivamente compresa nella vendita;
• confini;
• eventuali terreni separati;
• fabbricati accessori;
• pertinenze;
• destinazione catastale dei diversi beni.

Quando il terreno rappresenta una parte importante del valore della proprietà, una lettura precisa delle mappe diventa essenziale.

4. Verificare la strada di accesso

Una strada bianca tra gli ulivi può essere bellissima.

Ma bisogna chiedersi anche: di chi è?

Una proprietà può avere accesso direttamente da strada pubblica oppure attraverso terreni appartenenti ad altri proprietari.

Nel secondo caso vanno verificate l'esistenza e le caratteristiche dell'eventuale diritto di passaggio.

È inoltre utile comprendere:

• chi effettua la manutenzione;
• se la strada è condivisa;
• se è facilmente percorribile durante tutto l'anno;
• se può essere raggiunta agevolmente da mezzi di servizio o di emergenza.

Sono elementi poco appariscenti durante una visita, ma molto importanti nella vita quotidiana.

5. Acqua: acquedotto, pozzo e disponibilità reale

Una grande proprietà di campagna può richiedere molta più acqua rispetto a un'abitazione urbana.

Giardino, piscina, orto, uliveto o altri terreni modificano completamente il fabbisogno.

Bisogna quindi capire da dove arriva l'acqua.

La proprietà può essere servita dall'acquedotto, disporre di uno o più pozzi oppure utilizzare sistemi differenti per uso domestico e irrigazione.

In presenza di pozzi è opportuno verificare documentazione, funzionalità e caratteristiche dell'impianto.

Lo stesso vale per eventuali cisterne e sistemi di raccolta.

6. Controllare scarichi e impianti

Una casa isolata può non essere collegata a tutte le reti pubbliche disponibili in città.

Occorre quindi chiedere come sono gestiti:

• scarichi;
• riscaldamento;
• acqua calda;
• gas;
• energia elettrica;
• connessione internet.

Una proprietà splendida utilizzata come seconda casa può avere esigenze molto diverse da una residenza abitata dodici mesi l'anno.

Conoscere in anticipo la situazione permette anche di stimare eventuali interventi di adeguamento.

7. Valutare tetto, struttura e umidità

Nel casale, gli elementi costosi non sono sempre quelli più visibili.

Una cucina datata può essere sostituita.

Un problema strutturale o un tetto da rifare hanno un peso completamente diverso.

Prima di acquistare un fabbricato storico o da ristrutturare è quindi prudente far verificare almeno:

• copertura;
• murature;
• solai;
• eventuali fessurazioni;
• presenza di umidità;
• drenaggio delle acque;
• condizioni delle facciate;
• serramenti;
• impianti.

Una visita tecnica può trasformare una generica impressione di “casa da sistemare” in un quadro molto più concreto degli interventi necessari.

8. Studiare esposizione, terreno e acqua piovana

Due casali apparentemente simili possono comportarsi in maniera completamente diversa durante l'anno.

L'orientamento influenza luce e comfort.

La posizione sul versante può incidere sulla presenza di umidità.

La conformazione del terreno condiziona il deflusso dell'acqua.

Per questo durante una visita conviene osservare non soltanto la casa, ma tutto ciò che la circonda.

La storia stessa di Todi è strettamente collegata alla gestione delle acque: il sistema sotterraneo storico comprende cunicoli, gallerie e cisterne che nei secoli hanno contribuito anche al drenaggio delle acque del colle.

Nelle proprietà rurali la corretta gestione delle acque superficiali continua a essere un aspetto molto concreto.

9. Verificare eventuali vincoli

Il valore paesaggistico e storico dell'Umbria è uno dei motivi per cui tante persone scelgono di acquistare qui.

Ma proprio per questo determinati immobili o aree possono essere soggetti a specifiche discipline e vincoli.

Questo diventa particolarmente importante quando l'acquirente immagina di:

• ampliare;
• costruire una piscina;
• modificare aperture;
• realizzare nuovi manufatti;
• intervenire pesantemente sugli esterni;
• trasformare fabbricati accessori.

Non bisogna quindi acquistare dando per scontato che un progetto immaginato durante la visita sia automaticamente realizzabile.

Prima è opportuno verificarne la fattibilità con un professionista.

10. Calcolare il costo della proprietà, non soltanto il prezzo di acquisto

Un errore frequente consiste nel confrontare due immobili guardando soltanto il prezzo richiesto.

Per un casale è più utile ragionare sul costo complessivo del progetto.

Per esempio:

prezzo di acquisto + imposte e costi dell'operazione + eventuale ristrutturazione + sistemazione del terreno + interventi sugli impianti + manutenzione iniziale = investimento reale

Le imposte cambiano anche in funzione del venditore, della tipologia dell'operazione e dell'eventuale presenza dei requisiti “prima casa”. L'Agenzia delle Entrate pubblica le aliquote e le condizioni aggiornate applicabili alle diverse fattispecie.

Prima di formulare un'offerta è quindi utile avere un quadro economico sufficientemente completo.

E il notaio quando deve intervenire?

Non soltanto il giorno del rogito.

Il notaio effettua una serie di controlli giuridici indispensabili sull'immobile e sulla compravendita, mentre il tecnico si occupa degli approfondimenti di propria competenza.

Il Consiglio Nazionale del Notariato mette inoltre a disposizione un elenco della documentazione normalmente necessaria per la compravendita.

Nei casi più complessi può essere utile coinvolgere i professionisti già nelle fasi precedenti alla firma del contratto preliminare.

Prima di fare un'offerta: la checklist

Prima di arrivare a una decisione è utile poter rispondere con chiarezza almeno a queste domande:

• La situazione urbanistica è stata verificata?
• La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi?
• So esattamente quali terreni e fabbricati sto acquistando?
• L'accesso alla proprietà è chiaro?
• So come viene fornita l'acqua?
• So come vengono gestiti gli scarichi?
• Ho valutato le condizioni di tetto e struttura?
• Conosco lo stato degli impianti?
• Eventuali lavori che voglio realizzare sono fattibili?
• Ho stimato l'investimento complessivo oltre al prezzo d'acquisto?

Se alcune risposte sono ancora “non lo so”, non significa necessariamente che l'immobile abbia un problema.

Significa semplicemente che c'è qualcosa da approfondire.

Ed è esattamente ciò che dovrebbe avvenire prima dell'acquisto.

Comprare un casale significa conoscere anche il territorio

Un casale non può essere valutato soltanto in base all'edificio.

Contano anche panorama, esposizione, accessibilità, vicinato, terreno e collegamenti.

A Todi e nel Tuderte proprietà apparentemente simili possono avere caratteristiche molto diverse anche a pochi chilometri di distanza.

Todi Immobiliare lavora nel comprensorio dal 1994 e la propria attività è particolarmente concentrata su casali, rustici, case nei borghi e immobili del territorio.

Per questo, quando accompagniamo un cliente a vedere un casale, l'obiettivo non è semplicemente mostrare una casa.

È capire se quella proprietà è adatta al progetto che il cliente ha in mente.