Vendere casa a Todi: il prezzo giusto si decide prima di pubblicare l'annuncio

Mettere una casa in vendita è facile. Metterla sul mercato nel modo giusto lo è molto meno.

La differenza si vede spesso nei primi mesi: ci sono immobili che ricevono visite qualificate quasi subito e altri che restano online a lungo, cambiano prezzo più volte e finiscono per apparire meno interessanti proprio perché sono sul mercato da troppo tempo.

A Todi questo problema è ancora più evidente perché non esiste un unico mercato immobiliare.

Un appartamento nel centro storico, una casa nelle immediate vicinanze delle mura, una porzione indipendente in una frazione e un casale con cinque ettari di terreno possono trovarsi a pochi chilometri di distanza e rivolgersi a quattro pubblici completamente diversi.

Per questo una buona vendita comincia prima delle fotografie.

Il primo errore: partire dal prezzo che si vorrebbe ottenere

È comprensibile.

Chi vende conosce ciò che ha speso, ricorda i lavori effettuati e attribuisce alla casa anche un valore personale. A volte prende come riferimento il prezzo richiesto dal vicino. Oppure guarda gli annunci online e conclude che, se un immobile simile è pubblicizzato a 300.000 euro, quello debba essere il suo valore.

Ma il prezzo pubblicato non è necessariamente il prezzo al quale quell'immobile verrà venduto.

Una valutazione seria deve tenere insieme caratteristiche che, soprattutto nel territorio tuderte, possono cambiare sensibilmente il valore percepito: posizione, stato dell'immobile, accessibilità, panorama, esposizione, presenza di terreno, qualità della ristrutturazione, parcheggio, pertinenze e domanda reale per quella specifica tipologia.

Qui l'esperienza locale dell'agenzia serve soprattutto a una cosa: distinguere il valore teorico dalla possibilità concreta di vendita.

Todi Immobiliare opera sul territorio da oltre trent'anni e concentra la propria attività su Todi e sul comprensorio tuderte.

Non significa che l'agenzia possa prevedere il prezzo finale al centesimo. Significa poter confrontare la proprietà con ciò che il mercato locale sta effettivamente cercando e impostare la commercializzazione di conseguenza.

Prima dell'annuncio conviene capire se la casa è pronta per essere venduta

Uno dei momenti peggiori per scoprire un problema documentale è quando c'è già un compratore.

È per questo che, prima di promuovere un immobile, conviene raccogliere e controllare la documentazione disponibile.

Atto di provenienza, planimetrie, dati catastali, eventuali titoli edilizi, certificazioni e APE sono alcuni dei documenti che possono diventare rilevanti nel corso di una compravendita. Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica una propria lista indicativa dei documenti normalmente richiesti e ricorda espressamente che la situazione concreta può richiederne altri.

L'agenzia non sostituisce il geometra, l'architetto o il notaio.

Il suo valore, in questa fase, è diverso: accorgersi per tempo di quello che va approfondito e mettere in comunicazione proprietario e professionisti prima che il problema blocchi una trattativa.

Una difformità da verificare con il tecnico può essere gestita.

Scoprirla quando acquirente e venditore hanno già concordato prezzo e tempi è molto più scomodo.

Preparare una casa non significa necessariamente ristrutturarla

A volte basta togliere.

Una stanza piena di mobili sembra più piccola. Una terrazza utilizzata come deposito perde completamente la sua funzione agli occhi del visitatore. Un casale con un giardino trascurato può trasmettere l'impressione di richiedere molta più manutenzione di quella realmente necessaria.

Al contrario, spendere migliaia di euro per rifare una cucina prima della vendita può non avere alcun senso.

La scelta dipende dall'immobile.

Una delle funzioni dell'agente immobiliare dovrebbe essere proprio questa: dire al proprietario dove vale la pena intervenire e dove è meglio non spendere.

Non tutte le case hanno bisogno di home staging. Tutte, però, hanno bisogno di essere presentate in modo comprensibile.

Le fotografie non sono un dettaglio

Per molti acquirenti la prima visita avviene da un telefono.

Prima ancora di leggere la descrizione, guardano la prima fotografia.

Questo vale in particolare per casali, ville e proprietà di campagna, dove l'ambiente esterno può essere una parte rilevante della decisione.

Todi Immobiliare prevede nella propria proposta per i venditori servizi fotografici, riprese con drone e virtual tour 3D.

Sono strumenti utili quando vengono utilizzati per raccontare l'immobile, non per mascherarlo.

Se una proprietà ha una posizione panoramica, bisogna farla capire.

Se un casale è composto da più edifici, un acquirente deve riuscire a comprenderne la disposizione.

Se il terreno è un elemento importante della vendita, quattro fotografie degli interni non bastano.

Più visite non significa necessariamente migliore commercializzazione

C'è una frase che un proprietario comprensibilmente ama sentire:

“Abbiamo molte richieste.”

La domanda successiva dovrebbe essere:

“Da chi?”

Portare dieci persone a vedere un casale isolato quando otto stanno cercando una casa vicina ai servizi non è un successo.

È tempo perso per tutti.

Un'agenzia che conosce bene l'immobile dovrebbe poter spiegare già al telefono alcune caratteristiche decisive, capire le necessità dell'acquirente e ridurre le visite prive dei presupposti minimi.

La visita utile non è quella numericamente in più. È quella della persona che ha capito cosa sta venendo a vedere.

Quando arriva una proposta comincia la parte delicata

Il prezzo è soltanto uno degli elementi.

Ci sono tempi di consegna, modalità di pagamento, eventuale mutuo dell'acquirente, caparra, condizioni sospensive, beni compresi nella vendita e molti altri aspetti che possono incidere sulla proposta.

Il Notariato raccomanda di prestare attenzione già alle fasi iniziali dell'acquisto, comprese proposta e contratto preliminare, proprio perché producono conseguenze giuridiche rilevanti.

In questa fase il lavoro dell'agente non dovrebbe limitarsi a portare un foglio da firmare.

Deve assicurarsi che le parti abbiano compreso cosa stanno concordando e, quando necessario, indirizzarle verso il professionista competente.

Anche eventuali conseguenze fiscali della vendita meritano una verifica specifica. In determinate fattispecie la cessione di un immobile può generare una plusvalenza imponibile; l'Agenzia delle Entrate disciplina anche la possibilità, nei casi previsti, di richiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva.

Una vendita ben impostata è soprattutto una sequenza ordinata

• Valutazione.
• Documenti.
• Presentazione.
• Promozione.
• Selezione degli acquirenti.
• Visite.
• Negoziazione.
• Preliminare.
• Rogito.

Quando queste fasi vengono affrontate nell'ordine giusto, molti problemi si risolvono quando sono ancora piccoli.

Ed è probabilmente questo il vero motivo per affidare la vendita a un'agenzia: non per pubblicare un annuncio che il proprietario potrebbe pubblicare anche da solo, ma per gestire ciò che succede prima, durante e dopo quell'annuncio.

Todi Immobiliare segue compravendite nel territorio tuderte da oltre trent'anni.

Se stai pensando di vendere, il primo passo può essere semplicemente capire quanto vale oggi il tuo immobile e quale potrebbe essere il modo corretto di presentarlo sul mercato.