APE di una casa: cosa dice davvero la classe energetica e cosa non può dirti

Aggiornato al 2 novembre 2026.

Visiti due case.

Una è in classe energetica C.

L'altra è in classe G.

Significa che possiamo già sapere quanto spenderemo di riscaldamento nelle due abitazioni?

No.

L'Attestato di Prestazione Energetica è uno strumento molto utile, ma viene spesso interpretato come se fosse una previsione della futura bolletta.

Non lo è.

Che cos'è l'APE

L'Attestato di Prestazione Energetica descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare secondo una metodologia standardizzata.

La classificazione italiana va dalle classi meno performanti fino ad A4.

Le linee guida nazionali sono definite dal decreto interministeriale 26 giugno 2015.

A livello nazionale gli attestati confluiscono nel SIAPE, il sistema informativo gestito da ENEA.

Cosa misura

L'APE contiene diversi dati.

Tra i più conosciuti troviamo:

• classe energetica;
• indice di prestazione energetica globale;
• caratteristiche energetiche dell'edificio;
• informazioni sugli impianti;
• indicazioni relative ai possibili interventi migliorativi.

È quindi molto più di una semplice lettera.

Classe energetica e bolletta non sono la stessa cosa

L'APE utilizza condizioni di calcolo standard.

La bolletta reale dipende invece anche da:

• temperatura impostata;
• numero di occupanti;
• ore di utilizzo;
• abitudini;
• zona effettivamente riscaldata;
• prezzo dell'energia;
• manutenzione degli impianti;
• andamento meteorologico.

Due famiglie che vivono nella stessa casa possono quindi avere consumi differenti.

L'APE permette soprattutto di confrontare l'efficienza energetica dell'edificio in condizioni convenzionali.

Non promette che spenderai una determinata cifra ogni inverno.

Perché allora è importante

Perché permette di capire rapidamente se stiamo acquistando un edificio energeticamente performante oppure un immobile che disperde molta energia.

Questo è particolarmente importante nelle case grandi.

In un appartamento di 60 m² una differenza di prestazione energetica ha un certo peso.

In un casale di 300 m² può diventare economicamente molto più importante.

Quando serve nella compravendita

La disciplina nazionale prevede la certificazione energetica per le compravendite nei casi soggetti all'obbligo.

Il Notariato include l'APE tra i documenti normalmente richiesti al venditore e ricorda che deve essere allegato agli atti di compravendita e agli altri trasferimenti a titolo oneroso nei casi previsti.

Il proprietario deve inoltre rendere disponibile l'attestato al potenziale acquirente nelle fasi previste dalla disciplina.

Serve già per l'annuncio?

La normativa sulla certificazione energetica prevede obblighi informativi anche nella fase di commercializzazione dell'immobile.

Il materiale predisposto dal MIMIT contiene infatti uno specifico format per gli indicatori energetici negli annunci commerciali.

Per questo la classe energetica non dovrebbe essere trattata come un'informazione da cercare solo quando arriva il notaio.

Tutti gli immobili devono avere un APE?

No.

La normativa contempla diverse esclusioni legate alla natura e all'utilizzo dell'edificio.

Tra le fattispecie previste dalle linee guida figurano, a determinate condizioni, alcune tipologie di fabbricati agricoli non residenziali, depositi, box e altre categorie specifiche.

Quindi:

“manca l'APE”

non significa necessariamente:

“il proprietario sta violando la legge.”

Bisogna prima capire se quell'immobile è soggetto all'obbligo.

L'APE certifica la conformità urbanistica?

No.

Un APE non sostituisce:

• verifica catastale;
• verifica urbanistica;
• agibilità;
• controllo degli impianti;
• due diligence tecnica.

Puoi avere un APE perfettamente valido su un immobile che necessita di altre verifiche documentali.

Sono piani differenti.

Una classe G è necessariamente un motivo per non comprare?

Nemmeno questo.

Un vecchio casale in pietra può avere una classe energetica bassa ma caratteristiche, prezzo e potenziale che rendono comunque l'acquisto interessante.

Al contrario, una classe energetica elevata non rende automaticamente conveniente qualunque immobile.

La classe è una delle variabili della decisione, non la decisione stessa.

Come utilizzerei l'APE durante una visita

Non guarderei soltanto la lettera.

Guarderei insieme:

• classe energetica
• indice di prestazione
• impianto
• infissi
• isolamento
• superficie
• volume da riscaldare
• interventi suggeriti

e soprattutto: come intendo realmente utilizzare la casa.

È così che l'APE diventa uno strumento utile invece di una sigla inserita in fondo all'annuncio.

Fonti

• MIMIT, Linee guida nazionali per la certificazione energetica, DM 26 giugno 2015.
• ENEA, Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica — SIAPE.
• Consiglio Nazionale del Notariato, documentazione e controlli relativi all'APE.