Comprare casa ai figli con un mutuo: gli aspetti fiscali da conoscere

Aiutare un figlio ad acquistare la prima casa è uno dei passi più significativi che una famiglia possa compiere. Quando l'acquisto avviene con il supporto di un mutuo — intestato al figlio, al genitore, o cointestato — entrano in gioco una serie di regole fiscali che vale la pena conoscere prima di procedere. Le variabili sono diverse e dipendono da chi stipula il mutuo, da chi risulta intestatario dell'immobile e dall'uso che se ne farà.

Chi acquista e chi paga il mutuo: una distinzione importante

Il primo aspetto da chiarire è se il mutuo viene intestato al figlio o al genitore. Nel caso più comune, il figlio acquista l'immobile e il genitore funge da garante (fideiussore) o da coobbligato. In questa configurazione, la detrazione degli interessi passivi sul mutuo spetta in linea di principio a chi risulta mutuatario e proprietario dell'immobile. Se invece il genitore è cointestatario sia del mutuo sia dell'immobile, la detrazione si ripartisce tra le parti in proporzione alla quota di proprietà.

Un caso diverso è quello in cui il genitore acquista l'immobile a suo nome per poi destinarlo al figlio. Qui cambia tutto: non si applica l'agevolazione prima casa legata all'abitazione principale del figlio, e le imposte di acquisto vengono calcolate sulle aliquote ordinarie, salvo che il genitore stesso abbia i requisiti per l'agevolazione prima casa.

L'agevolazione prima casa e i requisiti del figlio

Se il figlio acquista in proprio e ha i requisiti — residenza nel Comune dell'immobile entro un determinato periodo dall'acquisto, assenza di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale — può accedere all'imposta di registro agevolata, di norma sensibilmente più bassa rispetto all'aliquota ordinaria. Per gli acquisti da costruttori soggetti a IVA, l'aliquota IVA agevolata prima casa è anch'essa ridotta rispetto a quella piena.

• Il figlio deve trasferire la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro i tempi previsti dalla normativa.
• Non deve essere titolare, nemmeno in quota, di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni.
• L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).
• I requisiti vanno verificati al momento del rogito, non prima.

Detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo

Il mutuatario ha in linea generale diritto a detrarre dall'IRPEF una percentuale degli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario, fino a un limite annuo definito dalla legge. La detrazione si applica quando il mutuo è stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale. Se il mutuo è cointestato tra genitore e figlio, ciascuno detrae gli interessi in proporzione alla propria quota. È importante conservare tutta la documentazione bancaria e dichiarare correttamente le quote nella propria dichiarazione dei redditi.

Il caso del genitore che paga il mutuo al posto del figlio

Accade spesso che il genitore, pur non essendo cointestatario del mutuo, paghi materialmente le rate al posto del figlio. Dal punto di vista fiscale, in questa situazione il genitore di norma non può detrarre gli interessi passivi, perché il mutuo non è intestato a lui. Il figlio invece potrebbe teoricamente detrarre gli interessi, anche se le rate le paga il genitore, ma si tratta di un'area in cui le interpretazioni possono variare: è indispensabile verificare la propria situazione specifica con un commercialista.

Donazione di denaro per l'acquisto: cosa cambia

Un'alternativa al mutuo del genitore è la donazione di una somma di denaro al figlio, che poi acquista e accende il mutuo in proprio. Le donazioni tra genitori e figli godono di una franchigia elevata prima che scatti l'imposta sulle donazioni: di norma, importi contenuti non generano tassazione, ma è prudente formalizzare la donazione — o almeno la provenienza del denaro — per evitare problemi successivi in sede di accertamento o di successione futura. Un notaio può indicare la forma più corretta in base all'importo.

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