Agevolazioni prima casa 2027: cosa cambia per residenza, vendita e riacquisto

Aggiornato al 6 novembre 2026.

Chi compra con le agevolazioni prima casa deve rispettare alcuni termini, e oggi non sono tutti uguali: per trasferire la residenza ci sono 18 mesi, per riacquistare dopo una vendita anticipata un anno, per vendere la casa agevolata che già si possiede dopo averne comprata un’altra due anni.

Il disegno di legge di Bilancio 2027 prova a semplificare questo quadro portando a due anni i termini oggi più brevi. La modifica sta nell’articolo 41 del testo che il Governo ha presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174, poi 3174-bis dopo lo stralcio di tre disposizioni, che non lo riguardano).

La premessa conta più del resto: al 6 novembre 2026 questa disposizione non è legge. Il 4 novembre il testo è stato assegnato alla V Commissione Bilancio della Camera, dovrà poi passare al Senato e può cambiare lungo la strada. Fino all’entrata in vigore della nuova legge continuano quindi ad applicarsi i termini attuali.

Cosa cambierebbe

Termine vigente e termine proposto, per ogni situazione:

• Trasferire la residenza nel Comune della casa acquistata: oggi 18 mesi; con il DDL, 2 anni.
• Riacquistare dopo aver venduto la prima casa entro 5 anni dall’acquisto, per non perdere l’agevolazione: oggi 1 anno; con il DDL, 2 anni.
• Riacquistare dopo la vendita per maturare il credito d’imposta: oggi 1 anno; con il DDL, 2 anni.
• Vendere la casa agevolata già posseduta dopo aver comprato quella nuova: oggi 2 anni (già dal 2025, legge di Bilancio 2025); con il DDL, 2 anni, invariato.

Stato della norma: proposta contenuta nel DDL Bilancio 2027. Non ancora in vigore al 6 novembre 2026.

Nota: il DDL interviene inoltre per coordinare espressamente il credito d’imposta con il caso in cui la precedente abitazione venga venduta dopo l’acquisto della nuova.

Da 18 mesi a due anni per trasferire la residenza

Fra le condizioni per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, una delle più comuni è che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza oppure intende trasferirla. La normativa vigente concede 18 mesi dall’acquisto per farlo; chi non rispetta il termine decade dal beneficio.

L’articolo 41 del DDL Bilancio 2027 propone di sostituire le parole «entro diciotto mesi dall’acquisto» con «entro due anni dall’acquisto». Sei mesi in più sembrano pochi, ma pesano quando il trasloco dipende da una ristrutturazione che si allunga, da un cambio di lavoro o dalla necessità di liberare prima la casa in cui si vive.

Se la disposizione sarà approvata nel testo attuale, il termine diventerebbe di due anni. Fino ad allora resta valido quello di 18 mesi.

Vendere una prima casa prima dei cinque anni: il riacquisto passerebbe da uno a due anni

Un altro termine riguarda chi vende o dona l’abitazione comprata con le agevolazioni prima che siano passati cinque anni dall’acquisto. La regola attuale evita la decadenza dal beneficio se, entro un anno dalla vendita, si effettua il riacquisto richiesto dalla normativa; abbiamo spiegato cosa succede se vendi la prima casa prima dei cinque anni in una guida dedicata.

Il DDL propone di raddoppiare questo periodo: da un anno a due. Chi deve sostituire la propria abitazione avrebbe così più tempo per il riacquisto senza perdere l’agevolazione già ottenuta.

Attenzione a non confondere questo caso con quello di chi compra prima la casa nuova e vende poi la precedente: lì il termine di due anni esiste già nella normativa vigente, e il DDL non lo tocca.

Anche il credito d’imposta verrebbe coordinato sul termine di due anni

Chi vende l’abitazione comprata con le agevolazioni e, in presenza dei requisiti previsti, ne acquista un’altra ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto agevolato. Non è l’aliquota ridotta sull’acquisto: è un credito, commisurato all’imposta già pagata sulla casa che si vende. Oggi la legge chiede che il riacquisto avvenga entro un anno dalla vendita.

Il DDL Bilancio 2027 propone di sostituire anche qui le parole «entro un anno dall’alienazione» con «entro due anni dall’alienazione». E aggiunge una frase: il credito spetta anche quando la sequenza è invertita, cioè prima si compra la nuova abitazione e poi, entro il termine di legge, si vende quella posseduta in precedenza.

Su questo secondo punto l’Agenzia delle Entrate si era già espressa in via interpretativa con la risposta n. 197 del 2025, ammettendo il credito quando la vendita della vecchia casa segue il nuovo acquisto entro i due anni: il DDL scriverebbe nella legge quello che oggi vale per prassi. Per il caso opposto, il riacquisto dopo la vendita, l’Agenzia ha invece confermato nel novembre 2025 (risposta n. 297) che il termine resta di un anno, perché le norme agevolative non si estendono per analogia. È il disallineamento che l’articolo 41 vorrebbe chiudere.

Una regola è già di due anni dal 2025

Dal 1° gennaio 2025 è già cambiato il termine per chi possiede un’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa, ne acquista un’altra chiedendo di nuovo il beneficio e vende la precedente in un secondo momento. La legge di Bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207, articolo 1, comma 116) ha portato da uno a due anni il tempo per vendere la casa precedente; con la risposta n. 127 del 5 maggio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il biennio vale anche per gli acquisti anteriori al 2025, se al 31 dicembre 2024 il termine annuale non era ancora scaduto.

Questa modifica è in vigore, e non è una novità del DDL Bilancio 2027. Ne parliamo nella guida sui due anni per vendere la casa precedente. Il nuovo intervento punta piuttosto ad allineare a due anni gli altri termini, oggi fermi a 12 o 18 mesi.

Le nuove regole potrebbero valere anche per operazioni già effettuate

L’articolo 41 contiene anche una disposizione transitoria. Nel testo attuale, i nuovi termini si applicherebbero anche agli acquisti e alle vendite effettuati prima dell’entrata in vigore della legge, purché a quella data il vecchio termine non sia già scaduto. Interesserebbe quindi anche chi ha comprato o venduto nel 2025 o nel 2026, senza però riaprire termini già scaduti.

Un esempio costruito sul testo del DDL, non una consulenza sul singolo caso: una persona compra un’abitazione nel corso del 2026 e al 1° gennaio 2027 i 18 mesi per trasferire la residenza non sono ancora passati. Se la legge entrasse in vigore con la formulazione attuale, a quell’acquisto si applicherebbe il termine di due anni. Diverso il caso di un termine già scaduto prima dell’entrata in vigore: il testo non prevede che venga riaperto.

Quando entrerebbero in vigore le modifiche

L’articolo 157 del disegno di legge, nel testo presentato, fissa l’entrata in vigore della legge di Bilancio al 1° gennaio 2027. Quindi, se l’articolo 41 sarà approvato, se non verrà modificato durante l’esame parlamentare e se resterà invariata la disposizione sull’entrata in vigore, le nuove regole si applicherebbero da quella data.

Tre condizioni, nessuna ancora verificata al 6 novembre 2026: quella data non può essere trattata come definitiva per questa misura.

Cosa deve fare chi sta comprando o vendendo casa adesso

Chi firma una proposta, un preliminare o un rogito nelle prossime settimane non dovrebbe pianificare l’operazione dando già per disponibile il termine di due anni. Fino all’entrata in vigore della legge valgono le regole attuali, e la distinzione pesa quando una scadenza incide sul mantenimento dell’agevolazione, sulla vendita di una casa già posseduta, su un riacquisto, sul credito d’imposta o sulla data del rogito.

Per gli aspetti fiscali del singolo caso il riferimento resta il notaio o il professionista che segue l’atto.

Se stai organizzando contemporaneamente la vendita della casa attuale e l’acquisto di una nuova abitazione fra le case in vendita a Todi e dintorni, i tempi delle due operazioni contano almeno quanto il prezzo. Possiamo aiutarti a coordinare la parte immobiliare; per quella fiscale serve comunque il confronto con il notaio o il professionista di fiducia.

Da non confondere con il Fondo Prima Casa Consap

Queste modifiche riguardano le agevolazioni fiscali sull’acquisto. Non riguardano il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che interviene sul rapporto fra acquirente e banca quando si chiede un mutuo: vedi la guida su Fondo Prima Casa e garanzia Consap. Sono due strumenti diversi, con regole e requisiti diversi.

In sintesi

Se il testo dell’articolo 41 sarà confermato:

• il trasferimento della residenza passerebbe da 18 mesi a due anni;
• il riacquisto dopo una vendita entro cinque anni passerebbe da uno a due anni;
• anche il termine per il credito d’imposta verrebbe portato a due anni, con il credito riconosciuto espressamente anche se la vendita della vecchia casa segue il nuovo acquisto;
• resterebbe di due anni il termine, già vigente dal 2025, per vendere la precedente prima casa dopo aver comprato quella nuova;
• le nuove scadenze potrebbero applicarsi anche a operazioni precedenti, purché il vecchio termine non sia già scaduto all’entrata in vigore.

Il punto decisivo resta un altro: al 6 novembre 2026 è una proposta contenuta nel disegno di legge di Bilancio, non una norma vigente. Aggiorneremo questa guida durante l’iter parlamentare e dopo l’approvazione definitiva.

Fonti

• Camera dei Deputati, A.C. 3174 «Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 e bilancio pluriennale per il triennio 2027-2029», presentato il 30 ottobre 2026; testo dell’articolato (art. 41 a pag. 72-73, art. 157 a pag. 250): documenti.camera.it/leg19/pdl/pdf/leg.19.pdl.camera.3174.19PDL0221150.pdf
• Camera dei Deputati, A.C. 3174-bis, scheda dell’iter (assegnato alla V Commissione Bilancio in sede referente il 4 novembre 2026): camera.it/leg19/126?tab=1&leg=19&idDocumento=3174-bis
• Camera dei Deputati, A.C. 3174, relazione illustrativa (pag. 131) e relazione tecnica (pag. 273): documenti.camera.it/leg19/pdl/pdf/leg.19.pdl.camera.3174.19PDL0221140.pdf
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio 2025), articolo 1, comma 116, in vigore dal 1° gennaio 2025: termine di due anni per vendere la casa agevolata già posseduta.
• Norma vigente sulle agevolazioni prima casa: nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 per il credito d’imposta. L’articolo 41 del DDL modifica la corrispondente nota I all’articolo 1 della tariffa del nuovo testo unico dell’imposta di registro (d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123).
• Agenzia delle Entrate, scheda «L’acquisto con i benefici prima casa»: agenziaentrate.gov.it/portale/l-acquisto-con-i-benefici-prima-casa
• Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali», nuova edizione segnalata il 21 ottobre 2025: agenziaentrate.gov.it/portale/documents/d/guest/guida_acquisto_casa_le_imposte_e_le_agevolazioni
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 127 del 5 maggio 2025: agenziaentrate.gov.it/portale/documents/d/guest/risposta-n-127_2025
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 197 del 2025 (luglio 2025), credito d’imposta quando la casa precedente è venduta entro due anni dal nuovo acquisto: agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9189032/Risposta+n.+197_2025/1051dc8a-be18-0679-037b-de6396548422
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025, ripresa da FiscoOggi il 26 novembre 2025 («Prima casa e credito d’imposta: un anno per il nuovo acquisto»): fiscooggi.it/portale/-/prima-casa-e-credito-d-imposta-un-anno-per-il-nuovo-acquisto

Le informazioni sono aggiornate al 6 novembre 2026 e hanno finalità divulgativa. Il disegno di legge di Bilancio può essere modificato durante l’iter parlamentare. Per decisioni fiscali o notarili relative a un caso specifico è necessario verificare la normativa vigente al momento dell’atto con un professionista.