Comprare una casa ricevuta in donazione: cosa è cambiato nel 2026

Aggiornato al 2 novembre 2026.

Per anni la frase:

“Questo immobile proviene da una donazione”

ha fatto scattare un campanello d’allarme.

Non perché fosse vietato venderlo, ma perché il sistema successorio italiano poteva esporre, in determinate circostanze, anche chi aveva successivamente acquistato il bene a pretese degli eredi legittimari lesi.

Questo ha reso alcune proprietà più difficili da vendere e soprattutto da finanziare.

Dal 2026 il quadro è cambiato in modo sostanziale.

Cosa prevedeva il vecchio sistema

La successione italiana riserva a determinati familiari — i cosiddetti legittimari — una quota del patrimonio. Una donazione effettuata in vita poteva incidere su tali quote.

Nel precedente sistema, in determinate condizioni, la tutela del legittimario poteva arrivare anche al bene trasferito successivamente dal donatario a un terzo.

Per chi comprava significava trovarsi di fronte a un rischio giuridico difficile da valutare. Anche per le banche questo poteva creare problemi nell’accettare l’immobile come garanzia del mutuo.

La riforma del 2025

L’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato profondamente diversi articoli del Codice civile relativi alla materia. La legge è entrata in vigore il 18 dicembre 2025.

Il nuovo sistema mira a proteggere maggiormente la stabilità degli acquisti effettuati da terzi.

In sostanza, la tutela del legittimario leso viene spostata prevalentemente sul piano economico nei confronti del donatario, superando il tradizionale rischio di restituzione dell’immobile acquistato a titolo oneroso dal terzo.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha indicato proprio nella maggiore sicurezza della circolazione degli immobili e nella loro bancabilità due degli effetti centrali della riforma.

Quindi comprare una casa donata non presenta più alcun problema?

No. Questa sarebbe una semplificazione eccessiva.

La prima cosa da verificare è quando si è aperta la successione del donante, oltre alla storia della donazione e degli eventuali atti successivi.

La disciplina transitoria della riforma è importante.

Perché si parla del 18 giugno 2026

Per determinate successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il vecchio regime poteva continuare a trovare applicazione qualora entro il 18 giugno 2026 fossero stati notificati e trascritti specifici atti previsti dalla disciplina transitoria.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato uno studio specifico proprio a questo passaggio.

Dal 18 giugno 2026 il periodo transitorio previsto dalla riforma si è quindi concluso. È questo il motivo per cui il Notariato parla, da quella data, di riforma pienamente operativa.

Un esempio

Immaginiamo che un genitore abbia donato una casa a un figlio nel 2024. Il figlio decide di venderla nel 2026.

Sapere semplicemente:

“la donazione risale al 2024”

non basta.

Occorre ricostruire il caso concreto, compresa l’eventuale apertura della successione e la presenza di atti che possano rientrare nella disciplina transitoria.

Per questo la provenienza deve essere esaminata documentalmente dal notaio.

Cosa cambia per il mutuo

Uno degli effetti più rilevanti della riforma riguarda proprio il credito.

Se l’acquirente chiede un mutuo, la banca deve poter iscrivere un’ipoteca su un bene che costituisca una garanzia sufficientemente stabile.

Il rischio restitutorio del precedente sistema rendeva alcune provenienze donative più problematiche.

Il Notariato indica espressamente la maggiore bancabilità degli immobili tra gli obiettivi e gli effetti della riforma.

Questo non significa che una banca sia obbligata ad accettare qualsiasi immobile proveniente da donazione. La decisione sul finanziamento continua a dipendere dalle politiche dell’istituto, dalla documentazione e dall’intera operazione.

La donazione resta comunque una provenienza da conoscere

La riforma non rende inutile ricostruire la storia dell’immobile.

Prima dell’acquisto bisogna comunque conoscere:

• titolo di provenienza;
• data della donazione;
• identità delle parti;
• eventuali successioni intervenute;
• eventuali trascrizioni;
• ipoteche e gravami;
• ulteriori trasferimenti.

Il punto è diverso: la provenienza donativa non dovrebbe essere trattata automaticamente come un difetto dell’immobile.

Va studiata.

Un fenomeno tutt’altro che raro

Nel 2025 in Italia sono state registrate 216.558 donazioni immobiliari, secondo i Dati Statistici Notarili. Non si tratta quindi di una casistica marginale.

In mercati come quello umbro, dove una parte importante del patrimonio immobiliare resta per generazioni all’interno delle stesse famiglie, incontrare una provenienza donativa non è insolito.

La domanda corretta non è più:

“È stato donato: devo scartarlo?”

ma:

“Qual è esattamente la sua storia giuridica e quale regime si applica?”

Fonti

• Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44, Gazzetta Ufficiale.
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 06-2026/C sulla disciplina transitoria.
• Consiglio Nazionale del Notariato, dati sulle donazioni 2025, 3 luglio 2026.

La presenza di una donazione richiede la verifica del caso concreto da parte del notaio incaricato.